继马航失联成事件重创国人回国马来西亚投资楼市的热情之后，近日韩国济州道新任县知事公开发表言论称之为，中国目前投资济州的大项目归属于“投机资本”，担忧未来中国人在济州圈地沦为“中国城”，拒绝早已取得上届道政府批准后、但并未动工的项目“从头再来”。他还宣告，将大幅提高外国人通过出售房地产取得济州永居权的条件。“对于海外购房来说，仅次于的影响是政策的不确定性，一旦购房者意识到投资的风险不会随着政策变化而减少的时候，投资将十分慎重。之前的马来西亚、现在的济州岛都会经常出现投资衰退。

”中原地产（房源、代理、租房）首席分析师张大伟对《每日经济新闻》记者回应。业内人士回应，对于投资海外的中国房企来说，当地的政策法规是风险的首要来源。

对于游戏规则的变化，企业不应将其视作常态，不用规避，不应通过调整适应环境来解决问题。多个项目因此挫败原本要在今日（24日）举办动工仪式的济州神话历史公园项目，也因此被按下停止键。根据韩联社报导，济州道本月20日给蓝鼎济州开发公司发去通报，称之为通过对上月30日申请人的济州神话历史公园A区和R区的建筑许可展开核查找到，建筑许可申请人面积和研发事业否认面积之间不存在一定差异，拒绝8月29日之前展开完备。根据韩国当地媒体此前的报导，2013年4月，韩国济州国际权利城市开发中心（JDC）与中国研发企业蓝鼎集团就JDC核心项目之一的“神话历史公园”四季型综合度假村研发项目，签订了大规模投资协议备忘录（MOA）。

根据协议备忘录，蓝鼎集团将综合开发可亲身体验并喜爱济州及北欧神话的主题区、游乐设施、度假村等设施。“神话历史公园”项目是在西归浦市安德面一带，以济州独特神话与历史为背景营造世界水平的体验型主题公园的项目。然而，就在该项目计划举办动工仪式的前一周，新的被选为的济州道县知事元喜龙在6月17日忽然回应，当地青睐身体健康的中国资本，但极力赞成投机性中国资本，并拒绝将该项目后期的审核等全部接管给新的济州道厅。

蓄势待发的项目被移开急刹车，项目整体研发前进将面对新的挑战。昨日（23日），《每日经济新闻》记者约见蓝鼎国际（00582，HK）投资者关系部涉及人士，该人士回应，明确的情况正在理解中，有更进一步的消息后会与我们交流。“目前蓝鼎方面也在与当地政府展开交流，据对系统的信息沟通的还是很流畅的。

”一位相似蓝鼎国际的知情人士回应。而面对新的审查危机的并非这一个项目。据韩国《朝鲜日报》报导，韩国乐天公司和中国绿地集团共同开发的济州“梦塔”项目如期无法前进，元喜龙公开发表回应，将对之前道厅授予的许可证书“一一检验并从头开始”。

回应，绿地方面昨日向《每日经济新闻》记者回应，此次被提到的“梦塔”是一个超高层的项目，目前状况必须更进一步证实。而绿地此前在济州岛投资的绿地身体健康旅游城项目进展成功，不不受影响。

房企海外投资风险隐现韩国济州道投资环境忽然放宽，对于中国企业来说毫无疑问是一次考验。目前转入韩国的有绿地、蓝鼎等企业来说。绿地作为国企，且在投资济州道之前有过政府层面的交流，此次事件的影响或许受限，而其他中国企业能否成功突围，还有待更进一步理解。

此前在拒绝接受《每日经济新闻》记者专访时，绿地方面就曾回应，在韩国的中国房企如果不熟知当地的法律，不理解其投资领域的一些特殊政策，很可能会造成“水土不服”，最后投资告终。因而从济州项目一开始就聘用了韩国律师事务所作为“外脑”，借出“外脑”的专业性填补了企业自身严重不足，防止走弯路。

此前由于韩国的行政申请简单，一定程度上影响到了绿地在韩项目的工程进度。直到张玉良在3月底回国韩参加外资企业恳谈会时，特地向韩国有关方面明确提出拒绝修改行政流程、减缓审核速度，对方也做出了适当改良。

可见，对于中国房企海外投资来说，仅次于的风险要数陌生的政策环境。这也拒绝研发企业必需作好了解的前期理解及实地考察。

回应，世邦魏理仕环球研究部资深董事谢晨指出，对于投资海外的中国房企来说，当地的政策法规是风险的首要来源。政策风向的变化或将影响项目的工程进度和更进一步投资计划的决定。

对于游戏规则的变化，上岸的中国企业不应将其视作常态，不用规避，通过调整适应环境来解决问题。国际房地产顾问机构莱坊高级董事及估价咨询主管林浩文认为，济州岛中资研发企业项目投资放宽，对于中国房企上岸投资具备警告意义，“海外项目无法如出一辙国内的操作者模型，必须一定的弹性，而且一定要作好前期调研。”在林浩文回应，更加多的开发商由于国内出租汽车、海外投资成本较低等因素上岸，也有很多盲目并购项目后才找到隐蔽许多问题，“如果是类似于欧美一些成熟期的市场，风险只不过比较较低，反而是一些新兴市场如东南亚等国家，由于之前购买力完全都是国内市场承托，较慢的国际化不会让其产生违背。

这也是风险所在。”压制房企进占韩国信心值得注意的是，除了要强化对于中资项目的审查，济州岛方面还回应将进一步提高外国人置业的门槛。

元喜龙的职务过渡委员会20日对外宣告，以后外国人要取得济州道永久居留权，除了出售5亿韩元(约合50万美元)以上的房地产外，还必需另外出售5亿韩元的“济州地方研发债券”，以“提高”济州道的投资移民制度。似乎，门槛在大大下沉。早在2010年，济州岛曾施行投资移民政策，对投资函购济州岛等登录地区的休闲娱乐娱乐设施的外国人，将给与永久居住权。其中，在济州岛内出售休闲娱乐逗留设施花费50万美元以上，才可取得韩国移民身份。

如此对比来看，虽然购房的门槛金额并无多大的变化，都在50万美元左右，但此前外国购房人在五年后将可以无条件移民，不仅享用国民待遇而且不必服兵役。预示着更加多的中国开发商将视线瞄准在济州岛，当地也深感了危机。

报导称之为，目前以谋求永居权为目的在济州出售度假村等房产的外国人有500余人，主要是中国人。但是济州当地的市民团体忧虑，不动产投资移民制度有可能引起中国等外国资本“无节制出售土地和胡乱研发”。

此外，济州道早已向韩国中央政府建议，打算在济州实行“永居权总量制”，将要移民总数掌控在济州岛人数总数的1%，大约6000人左右。“未来济州岛出售人群将发生变化，之前的济州岛移民条件较低，但替换新知事后，原本中国开发商研发的项目，针对的客户入籍拒绝将提升，这种情况下，将显著影响在购项目的销售。

”张大伟回应回应。回应，卫民不动产蔡乡里在拒绝接受记者专访时回应，如果韩国地方政府对中国房企展现出出有杯葛态度，将不会压制仍未转入韩国但无意投资的企业信心，对现有的项目应当会导致过于大的影响。他更进一步认为，中国企业、游客刚涌进韩国时，提振了当地的经济，也受到了青睐。随着时间推移，中国游客、移民、企业开始构成较大规模，闲置了当地的教育、医疗资源，推高了物价，因而引发了当地居民的不满。

济州新的离任的地方官员近期做到此表态，相当大程度上体现了当地的民意。所以，中国房企上岸还需谨慎，不应防止短时间内大规模扩展。

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